土地の評価方法①

お久しぶりです。

 

弁護士法人心　銀座法律事務所の弁護士望月です。

９月になりましたが、相変わらずの暑さが続いています。

 

 

さて、遺産分割事件や、相続税の申告において、財産の評価が特に重要となります。

そこで、本日は、財産の評価の仕方について説明したいと思います。

 

第１弾として、土地の評価方法について解説します。

 

不動産評価の方法は、大きく分類すると、①実勢価格、②公示価格、③相続税評価額、④固定資産税評価額のようなものがあります。

 

今回のブログでは、①実勢価格と、②公示価格について、説明します。

 

まず、①実勢価格とは、売買されるときの時価です。

簡単にいうと、実際に不動産が市場で売買された際の価格になります。

 

次に、②公示価格についてです。

公示価格は、地価公示価格とも呼ばれ、国土交通省の土地鑑定委員会が特定の標準値について、毎年１月１日を基準日として公示する価格です。

簡単にいうと、公示価格は、自由な市場で取引が行われた場合、その取引において通常成立すると認められる価格をいいます。

 

 

実勢価格と公示価格の違いは、大きく２つあるといわれています。

一つ目は、公示価格の基準日が毎年１月１日であるのに対し、実勢価格は実際の売買があった時点を基準とすることにあるとされます。

評価の基準日が異なるので、土地の値段が上下していた場合、評価額が異なることになります。

 

二つ目は、公示価格が近隣地域の標準的な画地の価格を求めるものであるのに対し、実勢価格は実際の土地の形や正面道路の幅、間口の広さ、近隣設備への距離などの諸要素が考慮されることにあるといわれています。

近隣地域の相場は、一定程度公示価格で判断できる一方で、たとえ近隣地域にあったとしても、土地の形状などの諸条件が完全に一致する土地はありません。

また、相続税申告にあたり、納税資金の確保のために不動産を売却する場合などは、相続税申告期限までに現金を確保したい売主が足元を見られ、通常よりも安い値段で不動産を売却しなければならないケースもあります。

 

 

このように、公示価格と実勢価格は、必ずしも一致するわけではない点に、注意する必要があるでしょう。

 

 

本日は、土地の評価方法のうち、①実勢価格と②公示価格について説明しました。

次回は、③相続税評価額と④固定資産税評価額について、説明したいと思います。

 

また、次回のブログでお会いできるのを楽しみにしております。